住长租和住酒店都被强制断电,新派公寓和它的租客到底遭遇了什么

地产未来日报 曾慧娟 房涛 · 2018-02-25 10:52

谁之过?

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(图片来源网络)

过年期间,由于物业产权人发生变更,新派公寓北京顺义新国展店被停水停电,迄今已经连续12天受到物业困扰,新派公寓新国展店162间房、8000多平米,全季酒店近200间房全面停业,两者共计16000平米。此时距离新派公寓该店开业不到1年,租赁合约中约定的12.5年租期只过去了一年半。 

新派公寓委托的法务发言人告诉36氪作者,新业主欲大幅提升租金,至今双方协商未果。

不过,业内人士多认为,轻资产运营的长租公寓多存在此类风险,市场上有大量产权不清晰、产权关系错综复杂的物业,作为“二房东”的各家公寓运营商的租赁合约格式条款也并不统一,一旦产权变更影响到租约,双方利益也只能游走在灰色地带。

产权变更,新业主停水停电

就这一事件,新派公寓创始人王戈宏曾于2018年2月21日深夜在微信朋友圈中发布长文,声讨店面春节期间遭遇新业主无故强行停电的行为。

住长租和住酒店都被强制断电,新派公寓和它的租客到底遭遇了什么

对事件的最新进展,新派公寓委托的法务发言人介绍,目前与新业主最新的沟通在2018年2月10日,洽谈情况是:

1、新业主意欲将租金翻倍,到4元-4.5元/平米(原租金为2元/平米);

2、在新的租赁协议签署前,新业主提出缴纳占用费,但新派公寓为外资企业,受外汇管制要求,需要合同、发票对应方可提款支付。我司多次与新业主交涉洽谈,希望春节后双方高层详谈相关事宜,但是新业主物业不予理睬;直接借检修名义,于2018年2月11日上午10点至12日上午10点停电,但一直未见人检修。

3、为保障住户基本的生活需求,新派公寓租用应急发电车供电,并于2月12日下午接到13日至15日新业主物业停水检修通知,同样只发现停水,未见其检修。新派公寓只能自行恢复水闸供水,且并未发现异常。

4、2月13日下午,新业主物业又告知配电箱有故障报警,但未提前告知停电时间,随即停掉整个12号院的电力供应。同样只见停电,不见维修。至今,停电已长达12天之久,并无任何维修以及恢复供电消息。

5、由于无限期停电,全季酒店已经于2018年2月13日全面停业。

据介绍,目前该店的租客主要是国内外各大航空公司的机务、空乘人员。

负债累累的“原业主”

作者试图联系新派公寓北京新国展店的新业主方北京帝景房地产有限公司,但工商资料、网上报道鲜有对这家企业的介绍,企查查显示,其法人为赵桂芳,股东为赵桂芳和赵婷婷,公司注册日期为2017年11月6日。成立时间很短。

新派公寓委托的法务发言人则表示“一直联系不上新业主方”。

该店的原业主方为北京九州隆华投资管理有限公司(以下简称“九州隆华”),企查查资料显示,九州隆华有两个大股东,北京腾信科技孵化器有限公司(以下简称“腾信科技”)持股70%,北京思泰华商贸公司(以下简称“思泰华商贸)30%,前者实际控制人为宝蓝物业服务股份有限公司(以下简称“宝蓝股份”)董事长凡学兵。

住长租和住酒店都被强制断电,新派公寓和它的租客到底遭遇了什么

据《经济观察报》报道,宝蓝股份旗下曾一度管理近百万平米商用物业,被投资人捧做“中国最大的民营商业服务公司”,2008年、2012年曾两度冲击上市,但均以失败告终,此后经营陷入困境,债权人纷纷逼债。

截止到2017年12月份,凡学兵及其妻子邱琳作为相关系列债务的连带责任人名下的三套房产和四辆汽车遭到查封。

2017年11月底12月初,宝蓝股份旗下的天禧广场,也就是王戈宏的新派公寓新国展店所在物业楼,被强制拍卖给北京帝景房地产有限公司。

拍卖信息显示,位于北京市顺义区天竺大街12号院1幢等3幢房地产(土地证坐落为顺义区天竺地区天竺中街5号)。该建筑面积: 房屋49932.51平方米及其17428.60平方米国有土地使用权,房屋用途 :办公楼、商业、汽车库及设备用房,商业、影院。本次拍卖为第一次拍卖,评估价:62766万元 ,起拍价:45191.52万元。最终底价成交。

谁的责任

新派公寓委托的法务发言人出具给36氪的一份《关于新派公寓新国展店承租遭遇不公平待遇并被强制停水停电全过程记录说明》显示,其与原业主方九州隆华最早接触是在2016年初:

住长租和住酒店都被强制断电,新派公寓和它的租客到底遭遇了什么

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从这份说明中可以看到,新派公寓经过原业主同意,并得到天竺镇政府红头文件,证明此物业可以正常出租运营,随后双方签署相关租赁协议。新派公寓遂投入五六千万元对整体物业进行装修,其中,一部分精装修成高档公寓,另一部分则联合华住集团装修开设全季酒店,于2017年春天全面开业。

事件转折出现在装修完成后的2016年11月底,此时接到了北京市第三中级人民法院口头告知,才得知此物业已被查封。

另外,据该份说明显示,在2017年的5月6日,王戈宏又收到北京市海淀区人民法院协助执行通知书与强制执行裁定书,其中裁定书明确要求王戈宏将应付给北京腾信科技的全部合同款,如期交于北京市海淀区人民法院指定账户,并且还被告之,未经法院允许,不得解除合同。与此同时,北京市顺义区天竺大街12号院2幢被多家法院查封。

新派公寓委托的法务发言人质疑,“为什么原业主能出具且有权威机构证明此物业健康可以出租的函?”

但有业内人士认为,“买卖不破租赁”的前提是看标的物在签订租约前是不是已经被查封或抵押,如果在租赁签约前就被查封或抵押,就不存在“买卖不破租赁”的说法,责任在运营商不在新业主方,只能说明运营商没有做好尽调。如果新派公寓想继续承租,要在原租赁合同签订时附加相应的承诺函和租约条款。

截至目前,该物业的原业主与新业主都未对外有任何发声。即使按照现有的信息,法律上的支持更倾向于新业主涨租行为或者停止出租给新派公寓。

新派公寓委托的法律务发言人表示,他还在联系北京帝景房地产有限公司高层,希望进行面对面沟通。

行业乱象

新派公寓曾在2017年底,发行了全国首个住房租赁类REITs产品、全国全国首单发行成功的长租公寓权益型类REITs而在市场上获得诸多关注,其品牌于2012年底成立,2013年初开业北京故宫店,目前在南京、成都、深圳、杭州、武汉等地都有布局。

如果把“新派公寓踩雷事件”看作一个行业现象,它折射出的是长租公寓轻资产运营模式存在的一个“集体性”风险,产权人转让物业之后租约或者租金能否持续稳定的潜在风险,而长租公寓的行业平均利润并不高,对承租租金成本和装修成本非常敏感,租约变更关系到的是运营方的盈利能力,甚至是企业估值。

目前市场上用来改做长租公寓的物业原先以办公、商业属性为多,此类物业的抵押较为频繁,部分项目还存在大业主、小业主等多个产权方的情况。而长租公寓行业在起步初期,运营方经验不足、着急做大的心态也会影响到对物业风险的评估,一不小心可能就会撞到“交学费”。

不只是新派公寓,某长租公寓CEO向36氪表示,在自己项目拓展过程中,也遇到过“业主违约、断水断电、证件如何查证的问题”。

 “在合同中,业主写明了不管发生什么情况,都不会影响租赁,但刚租了一年,业主就违约,因为业主房屋被抵押,新业主要求老业主腾退了现有租户后,才能交易。业主也采取了断水断电的方式,我们也没办法,业主本来就资不抵债没钱还帐,即使我们要求赔偿,对方也没钱赔,最后商谈的结果是,业主赔偿了很少的费用了事,但相比十年的租约,投入的装修、人力等成本,核算下来就是亏损的”。该CEO表示。

他认为新派公寓断水断电的方式,显然是不可取的,不管发生任何纠纷,应该多方协商,而不是损害租户的利益。

“长租公寓是一个新兴行业,很多法律法规并不完善”,业内人士表示,一些符合业务开展需要条件的存量和低效资源(含老城区的旧厂房、村集体用地等),存在部分产权与用地性质未明确的问题;建筑、消防验收规范不清晰;工商等经营证照及许可单位不明确;水电办理流程不清楚等。各地管理要求和参照标准未细化且不尽相同,造成在消防报验、营业证照办理、进场开工等手续送件很难,无章可循,从而影响项目整体推进。

还有的品牌公寓运营商向作者表示,目前只能是在尽调上多下功夫。“曾经在大兴天宫院遇到过提供假房产证的情况,签租约时也没有查出来,我们进场之后需要办理各种手续,才发现对方提供不了消防验收/工程规划类证件,继续调查才发现是二房东”。

此外,该运营商表示,按照行业惯例,项目尽调时肯定是全力去调查,但遇到既有政府文件背书,又有原业主在合同写明保障租赁的条款,谁能支持和保护长租公寓运营商的利益?