天安骏业总裁杨毅:一线城市的房地产不是房地产,是资本

| 创客猫 六六 · 2017-06-14 18:12

科技创新带来的未来地产与商业变化趋势

6月14日,2017年世界青年创业论坛在深圳前海举行。在“从‘集聚’到‘裂变’·如何打造科技创新产业园区”的分论坛上,深圳市天安骏业投资发展(集团)有限公司董事总裁 杨毅发表了《科技创新带来的未来地产与商业变化趋势》的主题演讲。创客猫作为合作媒体到场进行直播和报道。(点击进入直播回顾)

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在演讲中他提到,科技创新技术里最重要的一点就是万物互联,科技创新的方向将围绕成本、效率和用户体验三点展开。未来会更加强调共享基础设施和共享空间的建设来促进空间的创新,产城社区要有开放与共享的核心价值,它其实取决于建立密度更高、沟通成本更低的创新核心区。

杨毅认为,一线城市的房地产不是房地产,而是资本。未来的城市或产城社区本身可能会成为一个结构化的创新资本,人工智能是大企业的天下,小企业做人工智能没有机会,但小企业可以做一些更垂直、更专业的事,“这就是一根针捅破天的思路”。

传统地产和未来地产很大的区别是运营,传统地产是物理空间的建设与交付,未来地产的核心是产业资源的整合与运营,以连接为核心,大数据为驱动,不断聚合、形成企业需要的资源体系。智慧的技术和平台可以优化空间和设施的利用效能,包括优化用户对接资源和服务的效率。

在演讲中他还提到未来商业变化的趋势,他表示,未来的商业变化会很简单,主要围绕新业态、新消费、新增长三个方面,并且社交功能会成为商业的重点,而购物的功能会成为附属。

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以下为杨毅演讲全文:(经创客猫编辑整理)

杨毅:

大家中午好!我今天的演讲主题里面三个关键词,科技创新、地产变化趋势、商业变化趋势。我从产业园区的主题尝试着结合我们自己的一些实践和理解,结合一些对未来的想法,跟大家做一个汇报。

科技创新技术里面很重要的一个关键词就是万物互联,我们可以看到很多高科技公司,比如华为把管道做得最宽,连接基础设施;腾讯连接一切的战略,还有思科万物互联的思想。万物互联成为科技创新的焦点。从2010年开始,到2016年以前,主要是以社交、移动、大数据分析和云计算为代表的科技创新的浪潮。到2016年后,尤其是今年,大家更多会去思考人工智能的发展。人工智能、大数据分析以及云计算成为一以贯之的科技创新的系统。科技创新的方向,一是更低的成本,二是更高的效率,三是更好的用户体验。

这和地产的发展有什么样的关系?我们尝试定义一下传统的地产是什么,传统地产更多是物权的概念,以前比较注重产权边界的定义,以及产权边界功能的设置,城市是呈平面化还是摊大饼的发展模式。更重要的是我们过去拥有这些产权的时候,我们的目的可能是为了交易。今天的房地产对制造业带来的冲击,是因为大量资金投入房地产,大家并不是为了使用它,而是为了通过第二次销售去获取差价的利润。这给我们带来思考,未来的空间是什么?未来的地产可能是城市基础设施和一系列空间的硬件组合。更加强调空间与空间、空间与基础设施的黏性,强调产权边界的适当模糊,这不是指刚才说的交易定义的红线边界,而是指我的使用以及收益适当的模糊。比如我们更加强调共享基础设施和共享空间的建设,来达到空间对创新的促进。

科技创新的成果应该为我们的空间注入新的内容,即科技园区必须像手机或者汽车一样成为高科技集成的载体,过去的地产在这方面做得比较弱。现在大家开始往这方面有所发展,所有的科技园区如果不是绿色运营的园区,就肯定不是科技园区,要做到绿色运营就必然大胆应用、尝试很多新技术。通过一定密度的增加,使得创新的可能性增加。跨界的交流是最容易引发创意、激发创新的。产城融合和立体城市想支持一个城市空间的构建与更新,强调空间的连续与共享,成为开放高效的城市资源网络。我们提供的产品就是产城社区,未来希望打造成为新型的产城社区,是全新化的城市节点,面积可能很小,但是五脏俱全,能提供给在这里面的企业和人所需要的所有相关的城市服务。当然必须是生态空间、产业空间、生活空间三位一体的空间。

刚才说科技创新的重点在于连接,实际上我们产城社区的重点也是在于连接和促进。这个连接目的是促进交流和促进协同和快捷的响应。当我们需要创新的时候,我们需要一定的城市密度去支撑它的,天安云谷就是按照这样的理念规划,当然规模够大,76万的占地,接近300万的建面,我们做了混合开发。

产城社区要有开放与共享的核心价值,它其实取决于,建立密度更高、沟通成本更低的创新核心区。另外要大幅度引入更多的人才和技术,推动资本与产业更广泛的接触,包容增长,推动大企业和小企业的共生环境等。我认为一线城市的房地产不是房地产,是资本。因为一线城市的房地产其实已经深度的介入到我们城市经济、生活的方方面面,所以它本身已经不是一个房地产的概念,本身已经是资本的概念。

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我们在思考,未来这样的城市或者产城社区,所提供的空间本身能不能成为一个结构化的创新资本,在一个圈层里面,创造面对面交流的机会,包括跨界交流的机会,我觉得这是草根天使会每年举办上百场活动带来的价值。中小企业的发展,部门分离是很重要的环节,部门分离说起来很学术化,其实就是让你的优势环节能够凸显出来,把你不擅长的事外包出去。

人工智能时代是大企业的天下,小企业做人工智能没有机会,但是小企业可以做些更垂直、更专业的事,这就是一根针捅破天的思路。在这个过程中,怎么样在大企业和小企业之间搭建生态体系?这是组织资本的概念,我们理解的未来产业园区、生态园区、产城社区,应该发力的方向,未来强调会四个导向:1,交通导向,未来上班不方便,不接近地铁、没有便利的出行,这个园区可能没有生命力,;2,EOD(绿色生态办公区),虽然密度提高,但并不代表生态品质的下降;3,立体城区,5层平台体系;4,知识导向,有人才对接、产业聚集和平台搭建。

传统地产和未来地产很大的区别是运营,这是成为共识的,传统地产是物理空间的建设与交付,未来地产的核心是产业资源的整合与运营,以连接为核心,大数据为驱动,不断聚合、形成企业需要的资源体系。我们希望将空间设施与散开的资源转化为服务力,整合起来像云的提供方式一样。很多做APP的智慧园区都是伪智慧园区,智慧园区首会先有一个控制系统,物联网系统、设备、设施集成在一张网上,这样才能达到绿色运营和对设施设备的监控,最终才能形成园区最基础的数据库。所有的数据汇集在一个池子里,一是大数据的运营;二是未来可以让软件系统辅助我做决策;三是界面。

智慧的技术和平台可以优化空间和设施的利用效能,包括优化用户对接资源和服务的效率。比如我们有一个人才服务大厅,人才94项服务足不出园就可以办理。包括优化政府管理、社区的治理,这都能变成大数据,我们的目的是要通过大数据不断驱动我们的业务创新。

未来的产城社区应该成为高度创新引领和高技术集成的城市节点,并且是科技潮流的示范。我觉得未来园区建设中,可以把项目机会开放给很多创新的小企业,比如我们的能耗监控系统、停车场系统。很多系统都是开放给当时没有名气的小企业,但是他们有创新的想法,通过集成,我们成为全市唯一一个拿到国家绿色二星运营的科技园区。这就是说,只要大胆的引入科技潮流,就能成为科技创新体验的目的地,最终要变成能够支撑创业的沃土。

商业变化的趋势很简单,新业态、新消费、新增长。我觉得未来商业会朝这几个方向发展:一是体验性和人性化的诉求会增加;二是科技产业园区要留一部分空间作为产品展示的平台,前店后厂的概念,以手工艺术品、独创的艺术品或者知名的拥有IP发明创造的能力的人,在小众空间提供商品和服务。三是对艺术化的要求,这对未来商业的发展是极大的驱动,包括绿色环保。

如果从社区层面讲,社区以前的医疗、教育、养老是政府配置,未来这些都应该成为产城社区空间的刚需。社区的医疗、社区的教育这是一个潮流,而且有很大的发展前景。未来商业,如果讲线下,社交功能会成为商业的重点,而购物的功能会成为附属。微型的商业首先要吸引人流,喝咖啡的人一直坐在那里,喝的实在喝不下去的时候,可能会站起来看看旁边的产品,看着看着说不定就买了,在那样的环境下,会激发你无穷购物的欲望。对于企业来讲,预定一个会议室、采购一般的纸张、打印机耗材,这些都不该花费你的时间,应该由社会机构或者由我们这样空间运营的机构来为你提供服务,这叫促进非核心业务的外包。未来城市的服务重点在人才,所有的服务都是为满足人的衣、食、住、行、娱乐和购物这样的需求来打造的。

最后希望大家共同努力,推动深圳向更高的目标迈进。谢谢!

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