万达又行了,一次性融了600亿

投中网 | 陶辉东 · 2024-04-01 17:23

近期,积极布局中国的PE巨头越来越多。

万达又行了,一次性融了600亿元。

3月30日,太盟投资集团、中信资本、Ares Management、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司五家机构正式签署投资协议,联合向大连新达盟商业管理有限公司(下称新达盟)投资约人民币600亿元,合计持股60%。

新达盟是一家新设立的控股公司,其控股的珠海万达商业管理集团股份有限公司(下称万达商管)是万达旗下商业中心轻资产运营管理的唯一业务平台。

万达商管是万达集团的最核心的资产。2019年,万达对业务进行重组,将商管确立为集团的核心支柱,并提出地产为商管而存在的口号。2021年,万达在珠海成立万达商管,并将重资产项目、非商管业务全部转移至母公司,万达商管作为纯轻资产平台商管平台冲击港交所上市。不过,此后万达商管四次递表港交所均无疾而终。

新一轮投资落地之后,万达将持有新达盟40%的股权,仍为单一第一大股东。但持股比例低于50%,意味着万达失去了对万达商管的绝对控股。

另一方面,这笔投资创下了迄今为止中国私募股权行业单笔投资最高金额纪录。多家PE巨头共同入局,将给万达商管的未来带来怎样的变数?

顶尖PE扎堆,组成投资天团

这次投资万达的五家机构中,有三家是万达的老朋友,两家是新朋友。

先来说说新朋友,它们是来自阿联酋的阿布扎比投资局和穆巴达拉。这两家机构是阿联酋三大主权财富基金之二,分别掌管着数千亿美元的资产,名副其实的中东“土豪”。根据Global SWF的数据,以投资额计,穆巴达拉和阿布扎比投资局2013年分列全球主权财富基金的第三和第四。

再来看老朋友。太盟、中信资本、Ares Management三家PE机构此前实际上已经是万达商管的股东了。2021年8月,它们均参与了万达商管的Pre-IPO轮融资。

太盟和中信资本大家都非常熟悉,前者是管理规模超过550亿美元的“亚洲黑石”,后者的管理规模也超过160亿美元,曾操刀收购麦当劳中国。

唯一较为陌生的可能是Ares Management,它是美国最大的几家PE巨头之一,管理规模高达4190亿美元,投资范围涵盖信贷、私募股权、房地产、基础设施等各大另类资产类别。它也是一家纽交所上市公司,市值超过400亿美元。

这五家机构组成的投资阵容,称得上是中国私募股权市场上难得一见的“天团”了。无论是资金实力、战略资源、管理经验还是市场号召力都已经100%拉满。

当前万达的债务警报仍未解除,万达商管IPO也迟迟不能成功。国际机构投资人的重金入局,除了资金层面的支持,对万达商管未来发展的信心加持也非常重要。

在投资官宣之际,太盟投资集团合伙人及私市股权联席主管黄德炜表示:“本次投资反映了国际机构投资人对大连新达盟长远发展的期待和认可。我们认为新达盟拥有的强大竞争壁垒及显著的先发优势,将长期支持它实现稳健经营业绩,并为投资人带来良好稳定的回报。”

中信资本董事长兼首席执行官张懿宸也表示:“中信资本长期看好国内消费市场和零售行业。新达盟作为行业龙头企业,具有深厚的竞争优势和良好发展前景。相信通过此次投资,将为新达盟带来长期稳定的支持,促进公司健康快速发展,创造更多价值。”

商管仍具投资吸引力

在投中网此前发布的《单伟建x杨晓磊:我天天都在丢失投资机会|拾日谈》中,太盟投资董事长单伟建曾谈到对于并购交易的谨慎态度,他称太盟的投资很保守,宁可赚得少也不能亏,因为一个项目动辄几亿、几十亿美元的投资,一单都亏不起。太盟操刀过的成功交易不胜枚举,单伟建也建立起了一个“让交易中所有人都获利”的金融家形象。

在万达商管项目中,太盟作为亚洲老牌PE的强大操盘能力也是体现的淋漓尽致。

2021年,万达商管在IPO之前进行了一轮Pre-IPO融资。当时正迎来一波物管公司上市热,万达商管的Pre-IPO轮备受投资者欢迎。根据万达商管的招股书,其Pre-IPO轮融了约380亿元,估值约1800亿元。参与机构包括太盟投资、中信资本、Ares Management三家PE机构,另外还有碧桂园、腾讯、蚂蚁集团、郑裕彤家族、招商局、普洛斯等。其中,太盟投资一家就投了约180亿元。

融资完成后,万达商管立刻就启动了港股IPO,于2021年10月21日首次递交招股书。没有想到,此后房地产连带着物管板块进入持久的回调期,已上市的物管公司估值下跌,连带着港交所审批趋严,物管企业上市集体遇阻。万达商管在2021年10月、2022年4月、2022年10月、2023年6月四次递表,均因在6个月的时效内未获进展而失败。

万达商管2021年的Pre-IPO融资附带了“对赌”——若未能在2023年底之前完成上市,投资者可要求万达按税后8%的年收益率赎回。随着第四次递表失败,万达将不得不承担对赌失败的后果。而此时的万达已经面临巨大的债务压力,要去哪里去找300多亿元的资金履行赎回义务?

这种局面下,作为万达商管Pre-IPO轮最大投资者的太盟投资及时出手了。2023年12月12日,太盟投资宣布与万达方面签署投资框架协议,太盟投资集团将联合其他投资者,在投资赎回期满时,经万达方面赎回后,对万达商管进行再投资。

此次600亿元的投资,正是对2023年12月的框架协议的具体落实。按600亿元投资占股60%,珠海万达商业的估值为1000亿元,与2021年的Pre-IPO轮相比下降了44%。

考虑到万达目前的困难处境,这笔投资能够完成显然是相当不容易。就在投资官宣的前几天,新达盟、万达商管还不断有股权被执行冻结。

3月初,万达商管新增一则股权冻结信息,冻结股权数额约为50.72亿股,此次股权冻结原因是“财产保全”,被执行人是大连万达商业管理集团股份有限公司,执行法院为上海市第一中级人民法院,冻结期限自2024年3月4日至2027年3月3日。

3月21日,大连万达商业管理集团股份有限公司再新增一则股权冻结信息,该股权冻结涉及金额约162亿元,被冻结的正是其持有的新达盟股权,冻结期限自2024年3月20日至2027年3月19日,执行法院为江苏省扬州市邗江区人民法院。据报道,该股权冻结是由于万达旗下项目与某银行就经营贷发生纠纷,该银行在诉讼前申请冻结了万达所持新达盟股权。

另一方面,抛开母公司的这些麻烦不谈。五家顶级机构投资者重金入局,表明万达商管仍然是颇具吸引力的资产。

截至2023年上半年,万达商管在管项目达496个,继续保持着中国商业地产管理龙头老大的地位。万达商管的管理规模超过了第二至四名的总和,随着更多项目新开业,其优势还有望进一步扩大。

2021年以来,虽然万达商管上市遇阻,但收入和利润在反弹。招股书显示,2020年万达商管收入391亿元,2022年恢复至553亿元,2023前三季度公司达为388亿元。同时,万达商管2021年税后利润为53亿元,2022年为75亿元,2023年预估为95亿元,年增长率达到34%。另外万达商管的资产负债率也逐年降低,由2020年的95.8%降至2022年的68.4%。

另外,万达商管近三年都在大手笔分红,2021年-2023年分别为46亿元、67亿元以及88亿元,三年分了200亿。

通过这次重组,庞大的万达商管资产重新得到盘活。崭新的新达盟有望摆脱历史包袱,迎来新的发展机会。新的架构下,万达不再是绝对控股方。根据官方发布的新闻稿,本次投资后,将进一步优化新达盟独立的法人治理,更有效激励管理团队,提高经营能力和增长潜力,充分发挥新达盟在商业广场运营管理市场的行业龙头效应,保障其长远发展。

外资纷纷在中国开办公室,传递积极信号

从更广阔的视野来看,这次对新达盟的投资,也传递出国际投资者继续看好中国资产的积极信号。以上几家顶级机构,过去一年来都在中国动作频频。

2023年9月,穆巴达拉在北京开设了第一个办公室。2024年1月,穆巴达拉高管表示计划在2030年前将在亚洲区域的投资规模增加一倍,重点投资中国、印度以及其他亚洲主要经济体。

阿布达比投资局早在2021年就开设了北京办公室,在中国的投资布局不断扩大。2023年下半年,阿布达比投资局加仓A股曾引发热议。2023年11月,阿布达比投资局还与建银国际签署战略协议,以促进中国对阿布扎比的投资,支持中国企业进军阿布扎比以及中东和北非地区。

在私募股权市场上,阿布扎比投资局最近有一个大动作。根据FT报道,阿布扎比投资局已提出愿意收购太盟投资两只美元基金的LP份额。

太盟投资也在继续深入布局中国大陆市场,2024年2月与苏州高新区签署合作协议,将在苏州高新区设立太盟中国总部,统筹管理其在中国境内的各类资产管理业务。

实际上,近期积极布局中国的PE巨头还有很多。2024年3月,KKR旗下的人民币基金平台开德私募基金管理(上海)有限公司在中基协完成备案登记,并在上海兴业太古汇中心开设了新办公室。

大时代下,顶级投资者们正在用脚投票。

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